销售额大幅下滑土储“吃紧” 开放小区

销售额大幅下滑土储“吃紧”  开放小区

 
 
  自2014年开始布局轻资产转型的朗诗绿色地产有限公司(00106.HK,以下简称“朗诗地产”)今年以来销售业绩并不理想。据朗诗地产最新发布的未经审核的经营数据,今年1~9月份,集团共实现“朗诗出品”(包括集团委托开发管理项目)的签约销售额约129.53亿元(人民币,下同),同比减少30.19%;签约建筑面积约59.44万平方米。
 
  对于销售额的“滑坡”现象,朗诗地产在回复《中国经营报》记者采访时表示,自2015年战略转型以来,朗诗已不是一家传统房地产开发企业,而是一家具有绿色环保、纵向一体化专业能力的综合国际性开发服务商,房地产开发只是业务当中的一个部分。而销售额和销售面积这样传统的房地产评价指标已非朗诗的评价体系。朗诗现在的营收中不仅仅有地产开发业务收入,也有管理服务收入,同时还有朗诗的各个子业务模块的服务性营业收入等多种收入形式。
 
  有意思的是,尽管朗诗尽力撇除销售额下滑带来的负面影响,上半年以来,朗诗地产在土地市场动作依然迅猛,先后获取12个项目。不过,在房企规模化竞争时代,朗诗目前的土地储备仍略显“吃紧”。而随着国内租赁市场的不断发展,朗诗也开始大规模布局长租公寓谋转型。
 
  销售额下滑超六成
 
  公开数据显示,今年9月份,朗诗地产(含合营和联营)共同实现的签约销售额(包括委托开发管理项目)约8.96亿元,同比减少64.8%;对应签约建筑面积约3.00万平方米。
 
  尽管朗诗地产多次声明公司已经由传统房地产开发企业发展成综合国际性开发服务商,记者在采访中了解到,房地产开发及销售收入依然是公司上半年收入增加的主要组成部分。
 
  据朗诗绿色地产半年报,上半年,朗诗实现经营收入23.14亿元,较去年同期相比上升191.2%。归属于该公司所有者的利润约为6967.5万元,同比下降约44.6%。据半年报,朗诗地产净利润近乎“腰斩”的原因在于受到汇兑亏损的影响。如果未计入汇兑亏损净额的影响,该部分利润约为1.84亿元,较2016年同期上升约162%。
 
  在这其中,2017年上半年朗诗地产房地产开发及销售收入约为20.8亿元,占总收入23.14亿元的89.89%。项目开发管理服务部分的收入仅占总收入的9.57%。由是,朗诗地产上述销售额和销售面积等传统房地产评价指标已非朗诗评价体系的说辞似乎显得有些无力。
 
  此外,朗诗地产方面在回复中还表示,如果单从房地产业务模块而言,朗诗三季度的项目开盘节奏也受到相关政策调控的影响,9月份朗诗的多个项目由于此原因未能获得销售许可证而未如期开盘,而这些在三季度被动延期的项目也将在四季度陆续上市销售。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,朗诗地产销售额出现下滑和行业本身有一定关系,“销售额突飞猛进的企业,往往是产品更注重传统功能且开发成本不高的。而部分含有绿色概念的楼盘项目来说,若定价方面没有优势,不见得就会吸引购房者积极进入,尤其是购房者在认购楼盘方面,绿色等概念其实是次要的,而房屋总价是最核心的内容。”
 
  拥有多年证券与房地产市场研究经验的上海师范大学副教授黄建中一针见血地指出,中小型房企存在一个很大的问题就是都是按项目来计算的,“在大的行业背景下,如果正好赶上这几个月没有项目开盘那么没有收入,甚至颗粒无收都有可能。”
 
  土储乏力融资难加剧
 
  今年以来,随着宏观调控政策的不断收紧,房企进入规模化竞争时代,而土地市场也成为没有硝烟的“战场”。朗诗地产拿地动作同样频繁。数据显示,2017年上半年,朗诗依托自身实力,与合作伙伴联手,通过收购存量土地、并购公司股权、参股项目公司等非公开市场的方式,获取更多优质项目。朗诗分别于成都、西安、无锡、合肥、杭州等城市和美国共获取了12个项目;另外,独立第三方委托开发管理项目2个。共获得总建筑面积约为156.41万平方米,其中取得权益项目新建面积约为111.8万平方米。
 
  不过,尽管上半年动作频繁,朗诗地产目前土储总建筑面积约810万平方米。业内人士指出,如果按照该公司2016年的签约建筑面积约164.65万平方米来计算,目前的土储或可以支撑朗诗绿色地产4至5年的开发。不过,若朗诗绿色地产要踏上规模化发展的路,该公司还需大量补充土储。
 
  对此,朗诗地产告诉记者,中国房地产行业刚刚进入2.0版本,面临着复杂多变、各种转型和分化充斥的局面,具有高度的不确定性,所以朗诗拿地策略已经不同于传统房企拿地模式。在市场房价和地价普遍快速上涨的情况下,朗诗避开了高风险投资,大力开展合作开发、小股操盘、委托开发、兼并收购等各种合作模式,同时也择机选择优质的区域通过公开市场获取的形式进入,坚持不做地王。
 
  政策调控加上积极拿地,今年来融资渠道逐渐收紧,房企融资成本也明显攀升。数据显示,上半年,朗诗地产加权平均融资成本已至7.1%。
 
  朗诗地产方面表示,正是由于资产的轻型化过程中采取的包括广泛合作、基金化投资、小股操盘等方式,使朗诗即便是在大市场环境资金趋紧、成本不断上升的环境下,仍可以按规划和战略,保持融资节奏,配合投资稳步向前。目前,朗诗除了境内主体,还有香港上市公司的平台,公司主体信用融资有了更多切入角度和方法,不仅限于开发贷、委托贷款、信托,还有境内外发债、ABS、ABN等多种灵活性融资模式,此外朗诗还有大量合作伙伴,比如平安不动产、中信资本等进行着基金合作等多种方面、方式的合作。
 
  严跃进提醒,从融资成本来看,总体上属于风险可控的范围,未来关键要加快项目的开发,防范各类沉淀资金的发生。
 
  转型长租公寓谋突破
 
  从主打恒温恒湿恒氧到设置可调节的室温和风量,朗诗地产从2004年至今专注打造创新绿色科技住宅和绿色社区生态环境。不过,朗诗绿色地产的拓展之路似乎并不顺利。
 
  而在当前政府严控价格的环境下,成本上升对朗诗绿色地产技术拓展也形成了不小的挑战。而此前朗诗也曾被曝出为了跑销量而牺牲绿色技术从而降低成本。
 
  业内观察人士认为,从实际的市场表现来看,一些绿色建筑开发企业已经开始“转型”,个别从事科技住宅、绿色建筑的开发企业已经开始着手进行普通刚需的产品研发,在产品线上也开始“多元化”,尽可能规避由于楼市调控而带来的市场风险。
 
  事实上,自3年前转型轻资产以来,朗诗绿色地产一直在寻找适合自己的定位和发展方向。今年以来,随着长租公寓迅猛发展,朗诗绿色地产在这方面也有所布局。根据公告,集团在2017年初创立长租公寓品牌——朗诗寓。上半年,朗诗寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、苏州、深圳等城市确认25个项目,确认房量5776间。根据公告显示,未来3年内,朗诗绿色地产将布局17个主要一线及二线热点城市,形成10万间房量的规模。
 
  朗诗地产掌门人田明日前在接受相关媒体采访时曾表示,朗诗在住宅开发上受制于土储、资金等因素,可能拼不过很多大企业,但长租公寓的资金需求小,加上做长租公寓有免租期、可借装修贷、有租户押金以及可以发行ABS等等,所以“朗诗在发展长租公寓上不缺钱,钱不是决定性的,比拼的是综合战斗力。我们的目标是成为这个行业最优秀的”。
 
  “朗诗一直在产品和服务打造方面都秉持差异化特色,在长租公寓打造方面依然独具特色。”朗诗地产方面表示。
 
  黄建中指出,长租公寓对于房企来说只是一个花色,尽管从战略来说,多元化是一个很重要的方向。但是近两年,企业在长租公寓方面盈利情况并不理想。“在政府让利的情况下有可能补贴长租公寓的亏空,纯粹开发长租公寓的话,实际上是不赚钱甚至是亏钱的。短期内对公司业绩的贡献率可以忽略不计。由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。”黄建中说。
 
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